论集体土地使用权租赁若干问题

论文导读:土地的使用权可以依照法律的规定转让”,从而为土地租赁制的实行解开了禁锢。同年,根据《宪法修正案》,又对《土地管理法》相应修改,将原《土地管理法》第2条第2款“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”修改为“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”,并明确规定:“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。1998年《土地管理法实施条例》第29条规定:“国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股”,从而正式将土地租赁确定为国有土地使用权取得方式之一。
关键词:土地有偿使用,土地使用权出让,土地租赁

  一、我国土地使用权租赁制度的发展
  (一)1988 年前,我国《宪法》第10条第4款规定:“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地”。科技论文。1988年《宪法修正案》,将上述条款修改为 “任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”,从而为土地租赁制的实行解开了禁锢。同年,根据《宪法修正案》,又对《土地管理法》相应修改,将原《土地管理法》第2条第2款“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”修改为“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”,并明确规定:“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。1998年《土地管理法实施条例》第29条规定:“国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股”,从而正式将土地租赁确定为国有土地使用权取得方式之一。
  (二)1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定:“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。”1992年《划拨土地使用权管理暂行办法》第9条规定:“土地使用权出租,是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用,由他人向其支付租金的行为。”
  二、集体土地使用权的出租。
  集体土地使用权包括农地承包经营权(又称农地使用权)、宅基地使用权、乡镇企业建设用地使用权和公共设施、公益事业建设用地使用权。关于农地承包经营权的出租,我国《土地管理法》和《农村土地承包法》均有详细规定,至于公共设施、公益事业建设用地,因不具有营利性,实践中相关纠纷不多,所以本文不再述及二者的出租问题。下面主要分析一下宅基地使用权、企业建设用地使用权的出租问题。
   (一)宅基地使用权的出租。关于此,目前只有《土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”从该规定可以看出法律是允许农民出租住宅的,但是否允许出租宅基地使用权呢?从实务上看,因农民建住宅完全可以申请到免费的宅基地,从而很少存在承租别人宅基地使用权的必要性和可能性;从法理上看,既然法无禁止,应理解为是允许出租宅基地使用权的,而且允许出租不会导致宅基地使用权主体的变更,从而并不违反“一户一宅”的法律规定。科技论文。
   宅基地使用权的出租,是否也应参照国有土地使用权出租规定而必须达到一定开发程度呢?如前所述,本人还是认为,土地使用权的出租与承租土地使用权的转让不同,前者并不改变土地使用权的权属主体,因此,不宜对土地使用权出租时的开发程度过多限制。
  至于农村居民出租住房,从上述规定中看不出对承租人资格条件的任何限制,从现实看,农民将住房出租与城市居民、本集体外村民的现象大量存在,其于乡镇经济发展的人流与物流中,扮演着重要的角色,而且农村居民出租住房并不因此改变集体土地使用权和房屋产权的变更,因此,本人认为应予以肯定和鼓励农村居民出租住房。
  (二)关于企业建设用地使用权的出租问题。
  相对于农地承包经营权、宅基地使用权,乡镇企业建设用地使用权的流转则更具有市场性,它对农村工业的发展起了重大作用,但关于企业建设用地使用权出租的法律规定,仅有《土地管理法》第六十三条,且对于该条款的理解,有众多分歧。
  三、租赁土地使用权的转让。
  首先,必须弄清租赁土地使用权的转让与租赁土地使用权的转租二者之间的区别。所谓租赁土地使用权的转让,是指原土地租赁合同的承租人,将其承租取得的土地使用权转移与第三人,由第三人享有原土地租赁合同的权利义务,转让人丧失土地使用权。科技论文。而租赁土地使用权的转租是指原土地租赁合同的承租人将小于其承租土地使用权的权利在原租赁期限内转租与次承租人,且不丧失其作为原土地租赁合同承租人地位的法律行为。该两者存以下区别:前者的转让人要退出原租赁合同关系,经过原土地行政主管部门变更登记后,受让人成为原土地租赁合同的承租人,直接附有向出租人缴纳租金等原租赁合同约定的义务,同时享有转让人在原租赁合同约定的权利。后者的转租人不退出原租赁合同关系,仍然是原租赁合同的承租人,仍附有缴纳租金等原租赁合同约定义务,接受转租的次承租人与出租人之间并不存在租赁合同关系。
  四、土地使用权租赁登记
  《土地登记规则》第三十条规定:“ 有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的,出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内,持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记,并向承租人颁发土地他项权利证明书。”可见该项登记为他项权利登记。
  五、关于土地使用权出租期限
  土地使用权出租期限最高为多少呢?可否适用《合同法》关于租赁合同期限的有关规定呢?
  我国合同法规定,租赁期限不得超过20年,超过部分无效,我国政策规定是将土地出租最高期限等同于同类用途土地的出让最高年期,即已超过20年,但该规定仅限于部门规章,并未上升到法律层面上,值得立法界进一步明确。


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