物权善意取得制度还有存在的必要吗

《最高人民法院公报》2015年第10期(总第228期)刊载的“连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案”已为电子媒体和微信公号广为宣传。日前,笔者在“无讼阅读”登载的“最高法院公报:房屋产权人,为何无权入住自己房屋(外五篇)|天同码”一文中阅知,进而在北大法宝中搜索,得悉该案例之全貌。

  该案的基本案情是:2008年8月,位于上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋(以下简称案涉房屋)原系被告臧某以补偿安置款购得,权属登记于臧某名下并由其及家人一直居住使用。2011年8月,案外人李某以臧某代理人的身份将案涉房屋售予案外人谢某并办理过户。同年10月谢某又将案涉房屋转售予本案原告连某且于2012年4月将案涉房屋过户登记于连某名下。2012年7月,连某起诉谢某,要求交房,生效判决确认李某与谢某所签售房协议无效,驳回连某要求谢某交房诉请。2013年,连某以其系产权人为由,起诉臧某,要求迁出案涉房屋,故致本诉。

  上海市浦东新区人民法院一审认为:根据原告连某提供的证据,足以证明连某系案涉房屋的合法产权人,依法享有占有、使用、收益和处分的权利,被告臧某现已非上述房屋的产权人,已无权居住使用上述房屋,故连某要求臧某迁出上述房屋应予准许。

  上海市第一中级人民法院二审认为:(1)在李某与谢某所签售房协议已为生效判决确认无效的情形下,臧某从2008年8月起居住在案涉房屋内,并占有、使用该房屋具有合法依据,产权人连某在其从未从出售方谢某处获得房屋实际控制权情况下,径行要求实际占有人臧某迁出,法院不予支持;(2)基于连某与谢某所签售房协议已为生效判决确认有效的情形下,双方均应依合同之约定履行相应义务,连某对系争房屋的权利应通过售房协议的履行(包括房屋的权利交付以及实物交付)来实现。由于李某与谢某所签售房协议已被确认为无效,谢某自始至终没有合法取得过案涉房屋而客观上无法向连某履行交付房屋的义务,故连某应向谢某主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。基于上述,判决驳回连某诉请。

  最高人民法院公报案例是统一裁判尺度的标杆,但笔者以为,该案二审的审判进路以及处理难谓妥当,甚有错误之虞。具体分析如下:

  1.无权处分情形下的负担行为有效

  物权行为无因性原则,又称物权抽象原则,是指物权行为在其效力和结果上不依赖其原因行为而独立成立,即原因行为的无效或者被撤销不能导致物的履行行为的当然无效和撤销。根据无因性原则,当原因行为被撤销或者无效时(比如买卖合同被宣告无效),依此原因行为所为的物的履行行为(比如出卖人将标的物交付给买受人并移转所有权的行为)却不会当然无效。我国通说不承认物权行为无因性原则,故作为原因行为的买卖合同无效,亦导致物权变动无效。本案中,在案涉房屋第一次买卖时,案涉房屋虽然登记在谢某名下,但由于生效判决确认李某与谢某所签售房协议无效,故案涉房屋自始未发生变动,仍属本案被告臧某所有。

  在案涉房屋第二次买卖中,由于谢某系名义登记人,不具有处分职能,故其将案涉房屋转卖于本案原告连某,这一行为的性质属于无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条确立了合同负担行为与处分行为的区分原则,该条第1款规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”依此,连某与谢某关于案涉房屋第二次买卖的负担行为是有效的,这一点也已为生效判决所确认。

  2.二审法院审理进路不应回避物权善意取得制度,以连某与谢某间的负担行为对抗连某请求职臧某迁出案涉房屋没有任何法律依据

  由于连某与谢某所签售房协议有效,且案涉房屋已变更登记于连某名下。由于转移登记无权处分,此时法院的审理进路应为审查原告连某是否构成善意取得。根据《物权法》第106条规定,构成善意取得的条件有三:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。依此标准,如果本案原告连某构成善意取得,即取得案涉房屋的所有权,根据《物权权》第39条规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利,占有乃所有权权能的应有之义,何须“实物交付”实现?故在这一前提下,本案原告连某作为案涉房屋所有权人,请求被告臧某搬离案涉房屋,不存在任何法律障碍。本案二审的处理,实在令人费解;《最高人民法院公报》将这样的一个案例作为公报案例,亦让人困惑,难道“物权善意取得制度”从此沦陷?



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